Un propriétaire peut-il résilier le bail de son locataire pour loger des touristes pendant les JO 2024 ?
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À l’approche des Jeux Olympiques 2024 à Paris, certains propriétaires bailleurs sont tentés de donner congé à leur locataire afin de proposer leur logement, pour des prix bien plus élevés, aux touristes en recherche d’une location de courte durée.
Le phénomène est tel que l’Agence Départementale d’Information sur le Logement de Paris (ADIL 75), a constaté une augmentation du nombre de congés locatifs frauduleux ayant atteint un taux de 28% sur la période de septembre 2023 à mars 2024, contre 18% en 2022.
En tant que professionnel de la gestion locative, vous devez savoir quels sont les droits des propriétaires concernant la résiliation de bail pendant la périodes des JO.
Alors dans quels cas le propriétaire peut-il mettre fin au bail de son locataire ? Peut-il résilier son bail pour louer son logement pendant les JO ? Faisons le point.
Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé à son locataire ?
Le bailleur peut donner congé au locataire pour 3 motifs :
- Pour vendre le logement (congé pour vendre) ;
- Pour habiter le logement ou y loger des membres de sa famille (congé pour reprise) ;
- Pour motif légitime et sérieux (loyers impayés, dégradation du logement par le locataire, troubles de voisinage, etc…).
En dehors de ces trois possibilités, le bailleur ne peut donner congé à son locataire. Il n’est donc pas possible pour le propriétaire de résilier le bail pour mettre le logement en location de courte durée pendant les JO de Paris 2024, que le logement soit loué meublé ou vide. De plus, il faut rappeler, qu’à la différence du locataire, qui peut donner congé à son bailleur à tout moment, le bailleur ne peut le faire qu’en fin de bail.
Quelles règles doivent être respectées par le propriétaire pour que la résiliation du bail soit valable ?
Pour que le congé soit valable, le bailleur doit respecter un préavis :
- d’au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail si le logement est loué vide ;
- d’au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail si le logement est loué meublé.
Attention : Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable ! Il faut donc être vigilant au moment de l’envoi de la lettre de congé et anticiper au mieux cette éventualité.
Le congé peut être délivré au locataire :
- par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR papier ou Lettre Recommandée Électronique LRE) ;
- par acte de Commissaire de Justice ;
- par lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La résiliation du bail est-elle frauduleuse si le bailleur invoque la réalisation de gros travaux de réhabilitation du logement pendant les JO ?
Il est évident que le fait d’invoquer la réalisation de gros travaux de réhabilitation dans un logement situé dans la Capitale, pendant la période des JO, peut poser question quant à la légitimité du congé délivré au locataire pour ce motif. Pour autant, si le bailleur a bien l’intention de tels travaux pendant la période des JO de Paris 2024 et que l’état du logement le justifie, le congé pour ce motif ne pourra être considéré comme frauduleux.
En revanche, si le logement était en bon état et qu’il ne nécessitait pas de travaux de réhabilitation au moment de la délivrance du congé, il sera difficile pour le bailleur de soutenir que le congé délivré pour ce motif était légitime.
Il y a lieu de rappeler que, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le bailleur doit prouver que son congé n’est pas frauduleux.
En tout état de cause, si le bailleur a donné congé à son locataire pour remettre le logement à la location pendant les JO, et que le locataire est en mesure de le prouver (en produisant par exemple l’offre de location de courte durée), le congé sera frauduleux. Le congé sera également frauduleux si le bailleur délivre un congé pour reprise en indiquant y loger un membre de sa famille et que le logement est en réalité proposé à la location de courte durée pendant les JO.
Quels sont les risques pour le bailleur à délivrer un congé frauduleux ?
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sanctionne la délivrance d’un congé frauduleux d’une amende pénale dont le montant peut aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et jusqu’à 30 000 € pour une personne morale (SCI par exemple). Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés.
De plus, le locataire est en droit de se constituer partie civile et de demander la réparation de son préjudice (paiement par le bailleur de dommages et intérêts). Il convient donc d’être particulièrement attentif au moment de la délivrance d’un congé au locataire.
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